Kira artış oranları, hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli bir konu olmaya devam ediyor. Her yılın başında veya sözleşme yenileme döneminde gündeme gelen bu konu, özellikle ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde daha da hassas hale geliyor. Bu yazıda yıllık kira artışının ne kadar olması gerektiği, hangi yasal düzenlemelerin geçerli olduğu ve tarafların haklarının neler olduğu gibi konular detaylı bir şekilde ele alınıyor.
Yıllık Kira Artışı Hangi Kriterlere Göre Belirlenir?
Yıllık kira artışı oranı, Türkiye’de mevzuatla sınırlandırılmış olup belirli ekonomik göstergelere göre belirlenir. Kira artışı yapılırken hem mülk sahibinin mülkünü değer kaybetmeden kiraya vermesi hem de kiracının ödeme gücünün korunması hedeflenir.
Kira artışları, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre belirlenmektedir. Bu oran, Borçlar Kanunu’nda yapılan değişiklik ile birlikte hem konut hem de iş yeri kiralarında geçerli hale gelmiştir. Ancak son yıllarda alınan geçici önlemler kapsamında bazı dönemlerde hükümet tarafından belirli tavan oranlar uygulanabilmektedir.
Yasal Düzenlemelere Göre Kira Artış Oranı
Kira artışı yapılırken yasal sınırlar dışına çıkılmaması gerekir. Kiracının korunması ve hak kaybına uğramaması adına devlet tarafından düzenlenen sınırlar mevcuttur. Türkiye’de kira artış oranları Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmektedir. 2022 yılında yapılan düzenlemeye göre, konut kiralarında kira artışı %25 ile sınırlandırılmış ve bu oran, sözleşme yenileme dönemlerinde geçerli olacak şekilde yürürlüğe girmiştir. Bu uygulamanın süresi, ekonomik dengeler doğrultusunda uzatılabilmektedir. İş yerleri için ise kira artışı, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre hesaplanmaya devam etmektedir.
Kira Sözleşmelerinde Artış Şartı Olmalı mı?
Kira sözleşmesine kira artışıyla ilgili bir madde eklenmesi, hem kiracı hem de ev sahibi açısından belirsizlikleri ortadan kaldırmak açısından önemlidir. Kira sözleşmelerinde kira artışıyla ilgili net bir madde bulunması, olası anlaşmazlıkların önüne geçer. Bu madde, artışın TÜFE oranına göre yapılacağını belirttiğinde, taraflar yasal sınırlar içinde kalmış olur. Eğer sözleşmede herhangi bir artış hükmü bulunmuyorsa, yasal düzenlemeler devreye girer ve kira artışı yine de yapılabilir ancak bu durumda TÜFE oranı esas alınır.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı hesaplarken dikkate alınması gereken temel kriter TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. Ancak belirli yıllarda uygulanan tavan oranlar da hesaplamaya dahil edilmelidir. Örneğin, mevcut kira bedeli 5.000 TL olan bir ev için TÜFE 12 aylık ortalaması %45 olarak açıklandıysa, yeni kira bedeli 7.250 TL değil, eğer tavan uygulaması varsa en fazla %25 artışla 6.250 TL olabilir. Bu tür hesaplamalarda TÜİK’in açıkladığı verilere dikkat edilmesi gerekir. Ayrıca kira artışı yapılırken, kiracının ödeme gücü, mülkün değeri ve piyasa koşulları da göz önünde bulundurulmalıdır.
Taraflar Arasındaki Anlaşma Ne Kadar Etkili?
Kira artış oranı konusunda tarafların anlaşması, birçok durumda çözüm sağlar. Ancak bu anlaşmanın yasal sınırlar içinde olması önemlidir. Kiracı ve ev sahibi karşılıklı olarak anlaşarak belirli bir oran üzerinden kira artışı yapabilir. Bu oran, TÜFE oranının altında ya da üstünde olabilir ancak TÜFE’yi aşan oranlar için yasal sınırlar dikkate alınmalıdır. Anlaşma sağlandığında, bu durum sözleşmeye eklenmeli ve her iki tarafın imzasıyla resmiyet kazanmalıdır. Aksi halde taraflardan biri itiraz ettiğinde, mahkemeye taşınabilecek durumlar ortaya çıkabilir.
Piyasa Değeri Kira Artışında Ne Kadar Etkilidir?
Kira artış oranı belirlenirken yalnızca TÜFE değil, aynı zamanda çevredeki emsal kira bedelleri de dikkate alınabilir. Bir mülkün bulunduğu konumda benzer mülkler çok daha yüksek fiyatlarla kiralanıyorsa, ev sahibi bu durumu gerekçe göstererek artış talep edebilir. Ancak bu tür artışlar yalnızca 5 yıllık kira süresinin sonunda hâkim kararı ile yapılabilir. Bu nedenle, piyasa koşullarının kira artışını doğrudan etkilemesi ancak belirli yasal çerçevede mümkündür.
Kira Artışı Konusunda Dava Açılabilir mi?
Taraflar arasında anlaşmazlık olduğunda, yasal yollara başvurmak mümkündür. Ancak her dava için belirli şartlar aranır. Kira artış oranı konusunda taraflar anlaşamazsa, ev sahibi ya da kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kira tespit davası açabilir. Bu dava, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde ya da piyasa koşullarının çok değiştiği durumlarda tercih edilir. Dava süreci boyunca mevcut kira bedeli geçerli olur. Mahkeme, bilirkişi raporları ve çevre analizlerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Sıkça Sorulan Sorular
Yıllık kira artış oranı ile ilgili merak edilen konular ve en çok karşılaşılan sorulara açıklayıcı cevaplar vererek konuya daha net bir şekilde ışık tutulabilir.
Yıllık kira artış oranı yasal olarak neye göre belirlenir?
Yıllık kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE verilerine göre belirlenir. Konut kiralarında ise belirli dönemlerde devlet tarafından uygulanan tavan oranlar geçerli olabilir.
Ev sahibi kira artışını TÜFE’den fazla yapabilir mi?
Hayır, konut kiralarında yasal olarak belirlenen oran %25’i geçemez. Ev sahibi, bu oranın üzerinde bir artış yapamaz. Söz konusu sınırlama geçici olarak uygulanmakta ve devlet tarafından uzatılabilmektedir.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse ne olur?
Eğer kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse, o yıl için TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır. Bu durum Türk Borçlar Kanunu ile güvence altına alınmıştır.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira tespit davası, en az 5 yıllık kira süresi dolduktan sonra açılabilir. Bu dava, piyasa değerine göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi için tercih edilir.
Kiracı artış oranını kabul etmezse ne olur?
Kiracı, yasal oranların üzerindeki bir artışı kabul etmeme hakkına sahiptir. Bu durumda ev sahibi ile anlaşma sağlanamazsa, mahkemeye başvurulabilir.
İş yeri kiralarında da %25 sınırı geçerli mi?
Hayır, iş yeri kiralarında kira artışı halen TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre yapılmaktadır. %25 sınırı yalnızca konut kiraları için geçerlidir.
Tarafların karşılıklı anlaşması geçerli midir?
Evet, kiracı ve ev sahibi karşılıklı olarak bir artış oranında anlaşabilir. Ancak bu oran, konut kiraları için yasal sınırı aşamaz.
Artış oranı her yıl aynı mı olur?
Hayır, her yıl TÜFE oranları değiştiği için kira artış oranı da farklılık gösterir. Bu oranlar, ekonomik koşullara göre dalgalanabilir.
